物业合同纠纷业主怎么处理?

实践中,业主与物业管理企业之间的纠纷可以分为这样三种类型: (一) 基于物业管理合同的纠纷 依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理企业签订的有关物业管理合同,双方确立一系列权利义务。如物业管理企业承担安全及服务义务。如果物业管理企业颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务,管而不理,致使业主享受不到缴费后的服务。那么,物业合同纠纷业主怎么处理?

在我国,物业服务企业的管理部门为房管局的物业科,要从源头上减少物业服务合同纠纷的数量,物业管理部门必须加强监督、管理力度,宏观指导。笔者认为完善科学的物业服务企业的招标、投标制度,让有资质的服务意识强的物业服务企业来竞标,定期监督、检查物业服务企业的服务质量,对不符合标准的物业服务企业发出整改通知,责令其在一定期限内作出整顿等一系列措施均可保障物业服务的质量和效果,减少物业服务合同纠纷的数量,并有利于和谐社区的建设和物业服务行业的健康、可持续发展。

物业服务合同具有公益性,物业服务企业提供的服务也具有公益性,特别是在公共设施的维护方面更体现了公益性特征,物业管理部门可出台相关政策引导,通过各种方式引导物业服务企业以及业主自动履行自己的职责,只有提高履行合同义务的自觉性,才能督促物业服务企业改善经营管理,提高服务水平,才能促使业主自觉配合物业服务企业的工作,主动履行业主的义务,从而共同促进物业企业的发展,创建一个优美和谐的生活环境,实现双赢。

(1)成立社区调解组织,调处物业服务合同纠纷

调解是在第三方的主持下,以国家法律、法规、规章和政策等为依据,对纠纷进行斡旋、劝说,促使他们相互谅解,进行协商,自愿达成协议,消除纠纷的活动。随着近年来物业服务合同纠纷的逐渐增多,笔者认为在社区设立专门的调解组织已很有必要,社区调解组织的成员可由社区工作人员、业主委员会主任、物业服务企业的相关人员、社区法官等组成。一旦发生物业服务合同纠纷时,首先由社区调解组织居中调处,对争议大、矛盾突出的纠纷在调解无果后告知双方当事人可向管辖法院提起诉讼。在物业服务合同纠纷中,基于物业服务合同中的业主一方人数众多,达到完全意见统一是非常困难的,因此在是否愿意调解、是否愿意接受调解的结果方面,可以通过全体业主表决决定,也可以采取类似于《物权法》中的业主专有面积占建筑物总面积的比例和业主占总人数的双重比例的办法来决定。在社区调解组织的调解下,物业服务合同纠纷的双方当事人之间本着互谅互让的态度和实事求是的精神,就有关纠纷的解决自行达成和解协议,并自觉履行,不仅能维持和睦融洽的邻里关系,也有利于建立和谐舒适的社区,更有助于提高物业服务的质量和标准。

(2)法官进社区、现场释法解决纠纷

社区法官机制虽不是新生事物,但在物业服务合同纠纷频发的背景下法官进驻社区具有不可忽略的重要作用。法官进社区主要是指社区所在地法院定期派驻法官进社区进行法律宣传、咨询和诉前调解纠纷,收到了良好成效,笔者认为该项举措有助于提高民众的法律意识,有效推动和谐社区的建设,尤其对于社区内物业服务合同纠纷的解决可起到举足轻重的作用。如前所述,社区法官可作为社区调解组织的成员,根据生活经历和自身审判经验,深入社区开展法律宣传,定期或不定期走访社区了解社区民情,就地开庭起到“审判一案、教育一片”效果,有效化解发生在社区内的各种纠纷,尤其是几年来逐渐增多的物业服务合同纠纷。此外,为了简化程序、提高效率,由社区法官独自调解纠纷,对于经验丰富的民事法官,通过释法明理,能有效解决大部分物业服务合同纠纷,有效地节约了司法资源,并能收到良好的法律效果和社会效果。笔者认为要做好该项工作,必须坚持把“法官进社区”与普法、依法治理相结合,与人民调解工作相结合,与司法公开相结合。对法官个人来讲,一是要当好普法宣传员,二是要当好矛盾调解员,三是要打造综治社区服务平台。这些做法既能使已经发生的矛盾得到及时、合理的解决,防止扩大化,也能随时掌控社区的动态,将潜在的纠纷和问题扼杀在摇篮当中,使纠纷在还没有恶化之前,就得到缓解,并最终得以消化。

(3)仲裁解决

仲裁是指发生纠纷的当事人按照有关规定,事先或事后达成协议,把他们之间的争议提交仲裁机构,由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利、义务作出判断。仲裁对有效解决物业服务合同纠纷有着重要的意义。仲裁一般以双方自愿为前提,范围一般为民商事纠纷。仲裁程序相对于解决物业服务合同纠纷的其他方式具有自愿性、专业性、灵活性、快捷性、独立性等特点,为物业服务合同纠纷的及时、公正、有效地解决提供了程序保障。事实上,许多物业服务企业在预先设定的物业服务合同中已载明如有纠纷交由仲裁委员会仲裁,这表明用仲裁的方式解决物业服务合同纠纷是物业服务逐步走向社会化、专业化和市场化的必然趋势。适用仲裁方式解决物业服务合同纠纷既能节约司法成本,提高效率,又能有效地保障当事人的合法权益。

(4)完善相关法律依据,通过诉讼途径解决

司法是权利救济的最后一道屏障,当事人在穷尽了所有的解决方式后仍然不能解决纠纷时,会选择诉讼途径。诉讼是指国家司法机关依照法定程序,解决纠纷、处理案件的专门活动。目前我国物业服务合同方面的纠纷大部分进入了民事诉讼程序,但在该类纠纷的审理中,法院遇到了重重障碍,主要原因在于我国物业服务合同相关的立法层次低、行政色彩浓,规定过于概况,操作性不强,实践中,法院审理物业合同纠纷案件时,通常以《民法通则》、《合同法》等为依据,但是这些法律并无直接关于物业服务的内容,《物业管理条例》及《物权法》的相关规定又过于原则,造成了法院对该类纠纷的法律适用难。由于我国物业服务合同方面的法律依据不足,政策引导不够,导致司法实践中出现了不少问题,前文已有叙述,在此不再赘述。因此要树立司法权威,提高司法效率,保障法律的公平公正统一适用,更好地解决物业服务合同纠纷,就需要制定物业服务合同方面的相关法律,提高物业服务立法层次,统一规范物业服务活动,明确业主和物业服务企业的权利义务,在法律中明确物业服务合同的性质,建立配套的实施细则,细化物业服务合同,指导物业服务合同的签订,促进物业服务合同的科学化和规范化,进一步促进物业服务业的健康发展。

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